Usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade prevista nos artigos 183 e 191 da Constituição Federal e a partir do artigo 1.238 da Lei Federal n.º 10.406/2002 (Código Civil) que, em síntese, consiste na proteção jurídica àquele que adquiriu a posse de um imóvel urbano ou rural, mas que não foi possível regularizá-lo em seu nome, desde que preenchidos os requisitos elencados na legislação.
Atualmente, o requerimento de reconhecimento da propriedade por meio da usucapião pode ser feito perante o Poder Judiciário, mediante a instauração de pretensão judicial ou pela via extrajudicial, diretamente no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel.
Embora as diversas modalidades de usucapião tenham requisitos particulares, o exercício da posse qualificada deve ser comprovado independente da modalidade ou da forma de processamento (judicial ou extrajudicial), isto é, da posse mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dono, pelo lapso temporal exigido. Não basta apresentar um recibo de quitação ou um instrumento particular de compra e venda.
Quais são os documentos que podem demonstrar a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse? Apesar da lei não elencar um rol taxativo de documentos, apresentamos algumas sugestões que podem instruir o requerimento e ajudar a obter um resultado favorável.
- a) Declaração de testemunhas
A prova testemunhal possui grande importância e é apta para demonstrar um fato. É muito comum que a testemunha, ou seja, um terceiro alheio à causa, seja convocado para depor em juízo e fornecer informações sobre o caso em discussão. Não é diferente na usucapião. Os vizinhos, sejam eles proprietários dos imóveis confinantes ou não, podem declarar que reconhecem o interessado como dono do imóvel por determinado tempo.
Quando o requerimento é processado na forma do art. 216-A da Lei Federal n.º 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), isto é, perante o ofício de registro de imóveis, o depoimento testemunhal será colhido pelo Tabelião de Notas e constará na ata notarial de justificação da posse.
- b) Comprovantes de pagamento dos impostos e taxas
Os comprovantes de pagamento de impostos e taxas que incidam sobre a área objeto do pedido também são uma forma de demonstrar o exercício da posse. Por exemplo, o interessado pode apresentar a guia e o respectivo comprovante de pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), em seu nome, de todos os anos em que alega ser o dono da coisa.
Da mesma forma, é possível demonstrar o recolhimento de eventuais taxas para associação de moradores e outras associações civis a qual o interessado esteja vinculado, desde que conste o endereço do imóvel objeto da regularização.
- c) Correspondências e notificações
As correspondências em nome do interessado, faturas de consumo de energia elétrica, água, telefone, internet, serviços de streaming, etc., assim como eventuais notificações extrajudiciais e administrativas de órgãos da administração pública ou de empresas públicas, ou privadas, instituições financeiras, entre outros, são documentos aptos a demonstrar que o interessado utiliza o imóvel como seu, inclusive para receber as suas correspondências.
- d) Contratos de locação/comodato/etc.
Existe uma crença que somente seria possível reconhecer o direito à usucapião quando o interessado utilizar o imóvel exclusivamente para a sua moradia, mas a afirmativa não é verdadeira. É possível manter o imóvel alugado e ainda assim ter a posse qualificada reconhecida. No caso da locação, embora não resida no imóvel, o interessado mantém a posse indireta e a apresentação dos contratos de locação, em seu nome, servem para demonstrar que o possuidor indireto age como se fosse proprietário da coisa.
- e) Comprovantes de reformas e melhorias no imóvel
As benfeitorias no imóvel podem ser utilizadas, inclusive, para diminuir o tempo de posse exigido em algumas modalidades de usucapião. Assim, o interessado pode apresentar comprovantes de despesas com materiais de construção ou reforma de imóvel, eventuais autorizações de órgãos públicos e até recibo de prestação de serviços de pedreiro ou outro profissional.
- f) Fotografias no imóvel
O interessado pode, ainda, anexar fotografias retiradas durante todos os anos em que exerce a posse. Caso utilize o imóvel para a sua moradia e de sua família, por exemplo, fotografias em aniversários e outras datas comemorativas podem ser bastante úteis ao procedimento.
Antes de iniciar um pedido de reconhecimento da propriedade por meio da usucapião, seja qual for a modalidade e o procedimento escolhido (judicial ou extrajudicial), o interessado deve reunir, não apenas os documentos de aquisição da posse do imóvel, tais como instrumento particular de compra e venda ou recibo de quitação, mas todos os que comprovem o exercício da posse qualificada pelo lapso temporal exigido, isto é, a posse mansa, pacífica e com ânimo de dono.
