A regularização fundiária é uma questão de extrema importância no contexto urbano e rural do Brasil, sendo fundamental para garantir o acesso à moradia digna e a segurança jurídica dos ocupantes de imóveis. Nesse cenário, a usucapião extrajudicial surge como uma alternativa eficaz e ágil para a aquisição da propriedade, proporcionando uma via mais acessível e menos onerosa para a regularização de imóveis ocupados de forma pacífica e prolongada.
A introdução da usucapião extrajudicial pela Lei nº 13.465/2017 representou um marco significativo no ordenamento jurídico brasileiro, simplificando os procedimentos de regularização fundiária e contribuindo para a promoção da inclusão social e do desenvolvimento urbano e rural. Neste texto, analisaremos em detalhes as vantagens e implicações legais da usucapião extrajudicial, destacando seu papel na promoção do acesso à propriedade e na consolidação dos direitos dos ocupantes de imóveis no Brasil.
Como acontece a usucapião extrajudicial?
Para entender como acontece a usucapião extrajudicial, é importante conhecer os requisitos e etapas desse procedimento. Vamos detalhar cada um deles:
Requisitos da usucapião extrajudicial:
Tempo de posse: O interessado deve comprovar a posse mansa e pacífica do imóvel por um determinado período, que varia de acordo com a natureza do bem. Geralmente, o prazo é de 5 anos para imóveis urbanos e 10 anos para imóveis rurais.
Boa-fé: É necessário demonstrar que a posse foi exercida de boa-fé, ou seja, de forma honesta e sem conhecimento de qualquer vício que pudesse invalidá-la.
Registro no cartório: O imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, e a posse deve ser devidamente comprovada por meio de documentos como escrituras públicas, contratos de compra e venda, comprovantes de pagamento de impostos, entre outros.
Ausência de oposição: Não pode haver contestação da posse por terceiros. Caso exista, é necessário que a posse seja mantida de forma ininterrupta, apesar das tentativas de contestação.
Etapas da usucapião extrajudicial
Com base no Provimento 65/2017 do CNJ, o processo de usucapião extrajudicial, incluindo a ata notarial, é delineado da seguinte forma:
- Planta e memorial descritivo:
- O solicitante deve obter uma planta e um memorial descritivo do imóvel, preparados por um profissional legalmente habilitado (engenheiro ou arquiteto). Esses documentos precisam ser assinados tanto pelo requerente quanto pelos vizinhos confrontantes.
- Elaboração da ata notarial:
- De posse da planta e do memorial descritivo, o interessado deve ir ao Tabelionato de Notas para a elaboração da ata notarial. Esta ata atesta a veracidade dos fatos referentes à posse do imóvel.
- O tabelião realiza diligências para verificar a situação do imóvel, podendo entrevistar vizinhos e outras pessoas que confirmem a posse, registrando todos os fatos relevantes na ata notarial.
- Requerimento inicial:
- O requerente deve apresentar um pedido escrito no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está localizado, acompanhado da ata notarial, da planta e do memorial descritivo.
- Documentação necessária:
- Documentos pessoais do requerente.
- Justo título ou qualquer documento que comprove a posse do imóvel.
- Certidões negativas de ônus e ações reais sobre o imóvel.
- Declaração do tempo de posse e de que a posse é pacífica e sem contestação.
- Notificação dos confrontantes e interessados:
- O oficial do cartório deve notificar os proprietários registrados, os confrontantes e quaisquer terceiros interessados para informá-los sobre o pedido de usucapião.
- Manifestação dos confrontantes e interessados:
- As partes notificadas têm um prazo para se manifestar. A ausência de resposta é considerada como concordância implícita com o pedido de usucapião.
- Certidões e informações adicionais:
- O cartório solicita certidões fiscais e comunica órgãos públicos, quando necessário, sobre o procedimento.
- Manifestação do Ministério Público:
- Nos casos que envolvem interesse público, especialmente em áreas rurais, o Ministério Público deve ser consultado e pode emitir parecer sobre o pedido.
- Decisão do oficial de registro:
- Após analisar toda a documentação, incluindo a ata notarial e as manifestações recebidas, o oficial do cartório decide sobre a aceitação do pedido de usucapião.
- Registro da usucapião:
- Se aprovado, o oficial de registro redige a ata notarial e realiza o registro da usucapião no Cartório de Registro de Imóveis, transferindo a propriedade ao requerente.
A inserção da planta e do memorial descritivo no início do procedimento, seguida pela criação da ata notarial, é fundamental para comprovar a posse contínua, pacífica e sem oposição do imóvel, certificando os fatos necessários e facilitando a regularização do imóvel de maneira mais rápida e econômica.
Quais são as vantagens da usucapião extrajudicial?
– Rapidez: O processo é mais rápido que o judicial, pois ocorre diretamente no cartório.
– Menor custo: Custos menores comparados ao processo judicial.
– Menos burocracia: Procedimento mais simples e acessível.
– Menos conflitos: Envolve menos disputas, facilitando acordos.
– Autonomia: Maior controle das partes sobre o processo.
– Desafogamento judicial: Reduz a carga de processos nos tribunais.
– Segurança jurídica: Regulariza oficialmente a propriedade.
– Facilidade de prova: Documentação clara e certificada.
Conclusão
Em suma, a usucapião extrajudicial representa uma alternativa simplificada e acessível para a regularização fundiária no Brasil, além de muito vantajosa em termos práticos. A usucapião extrajudicial promove a resolução consensual de conflitos, contribuindo para a inclusão social e o desenvolvimento urbano e rural.
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