Imobiliário e Usucapião

USUCAPIÃO 

Usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade prevista nos artigos 183 e 191 da Constituição Federal e a partir do artigo 1.238 da Lei Federal n.º 10.406/2002 (Código Civil) que, em síntese, consiste na proteção jurídica àquele que adquiriu a posse de um imóvel urbano ou rural, mas que não foi possível regularizá-lo em seu nome, desde que preenchidos os requisitos elencados na legislação.

É o caso, por exemplo, de um imóvel adquirido por meio de instrumento particular de compra e venda, o famoso contrato de gaveta, quando as partes deixam de formalizar a transferência por escritura pública e de informar ao ofício de registro de imóveis.

A legislação brasileira prevê que uma pessoa pode adquirir a propriedade de um bem pelo uso por um determinado tempo sem interrupção e desde que cumpra os requisitos exigidos por lei.

A usucapião é a forma originária de aquisição de propriedade que se opera mediante o exercício da posse mansa e pacífica sobre determinado bem, por prazo definido em lei.

ESPÉCIES DE USUCAPIÃO:
Existem várias espécies de usucapião, entretanto, existem 06 (seis) que são mais utilizadas:

A primeira espécie é a USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO, previsto no artigo 1.238 CC, é possível esta espécie, quando o possuidor tem a posse do bem como seu, por um período de quinze anos, sem interrupção, nem oposição, independentemente de título e boa-fé. Este prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Nesta hipótese não tem limite de metragem e permite a soma de posses para que chegar ao prazo de 15 anos.

A segunda hipótese é a USUCAPIÃO ORDINÁRIO, previsto no artigo 1.242. CC: quando o possuidor tem a posse do bem como seu por um período de dez anos de forma contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé. Este prazo pode ser reduzido para cinco anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base na averbação constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Para esta hipótese de usucapião tem que ter o título de boa fé, como documento obrigatório. Este título consiste em qualquer documento escrito que prove por que você entrou no imóvel, podendo ser uma sentença, formal de partilha, carta de adjudicação, carta de arrematação. Para esta hipótese também não tem limite de metragem do imóvel.

A terceira hipótese é a USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL ESPECIAL RURAL (artigo 191 CF e 1.239 CC) que se aplica para aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia. Aqui nesta modalidade, já se tem uma diminuição do tempo de posse, mas exigem-se requisitos maiores, tais como não ser proprietário de outro imóvel e que a área seja produtiva e nela seja estabelecida a moradia. Sem contar que nesta modalidade existe uma limitação de área, não pode o imóvel ser superior a cinquenta hectares.

A quarta hipótese é a USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL ESPECIAL URBANO (artigo 183 CF e 1.239 CC). Nesta modalidade o possuidor tem que ter como sua pelo prazo de cinco anos de forma ininterrupta e sem oposição, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.  Nesta modalidade, também se tem uma diminuição do tempo de posse, mas exigem-se requisitos de não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural e que nela seja estabelecida a sua moradia. Para esta modalidade exige-se uma limitação de área, na qual o imóvel só pode ser até duzentos e cinquenta metros quadrados.

A quinta espécie é o USUCAPIÃO COLETIVO, com previsão no Estatuto da Cidade, utilizado para regularizar os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Nesta hipótese o possuidor pode, para o fim de contagem do prazo exigido, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. Geralmente esta modalidade é utilizada para comunidades de baixa renda.

A sexta espécie é a USUCAPIÃO ESPECIAL FAMILIAR (artigo 1.240 – A CC), também conhecida como Usucapião de abandono de lar ou Usucapião matrimonial, está prevista no artigo 1.240 do Código Civil é se aplica para aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptos e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade era dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar.

ONDE PODE SER REQUERIDO:
Atualmente, o requerimento de reconhecimento da propriedade por meio da usucapião pode ser feito perante o Poder Judiciário, mediante a instauração de pretensão judicial ou pela via extrajudicial, diretamente no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel.

REQUISITOS:
Embora as diversas modalidades de usucapião tenham requisitos particulares, o exercício da posse qualificada deve ser comprovado independente da modalidade ou da forma de processamento (judicial ou extrajudicial), isto é, da posse mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dono, pelo lapso temporal exigido. Não basta apresentar um recibo de quitação ou um instrumento particular de compra e venda.

Em resumo, são requisitos obrigatórios a qualquer espécie de usucapião: a Vontade de ser dono, o tempo de posse e a Forma da posse, que tem que ser mansa e pacífica.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS:
Quais são os documentos que podem demonstrar a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse? Apesar da lei não elencar um rol taxativo de documentos, apresentamos algumas sugestões que podem instruir o requerimento e ajudar a obter um resultado favorável.

1. a) Declaração de testemunhas

A prova testemunhal possui grande importância e é apta para demonstrar um fato. É muito comum que a testemunha, ou seja, um terceiro alheio à causa, seja convocado para depor em juízo e fornecer informações sobre o caso em discussão. Não é diferente na usucapião. Os vizinhos, sejam eles proprietários dos imóveis confinantes ou não, podem declarar que reconhecem o interessado como dono do imóvel por determinado tempo.

Quando o requerimento é processado na forma do art. 216-A da Lei Federal n.º 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), isto é, perante o ofício de registro de imóveis, o depoimento testemunhal será colhido pelo Tabelião de Notas e constará na ata notarial de justificação da posse.

1. b) Comprovantes de pagamento dos impostos e taxas

Os comprovantes de pagamento de impostos e taxas que incidam sobre a área objeto do pedido também são uma forma de demonstrar o exercício da posse. Por exemplo, o interessado pode apresentar a guia e o respectivo comprovante de pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), em seu nome, de todos os anos em que alega ser o dono da coisa.

Da mesma forma, é possível demonstrar o recolhimento de eventuais taxas para associação de moradores e outras associações civis a qual o interessado esteja vinculado, desde que conste o endereço do imóvel objeto da regularização.

1. c) Correspondências e notificações

As correspondências em nome do interessado, faturas de consumo de energia elétrica, água, telefone, internet, serviços de streaming, etc., assim como eventuais notificações extrajudiciais e administrativas de órgãos da administração pública ou de empresas públicas, ou privadas, instituições financeiras, entre outros, são documentos aptos a demonstrar que o interessado utiliza o imóvel como seu, inclusive para receber as suas correspondências.

1. d) Contratos de locação/comodato/etc.

Existe uma crença que somente seria possível reconhecer o direito à usucapião quando o interessado utilizar o imóvel exclusivamente para a sua moradia, mas a afirmativa não é verdadeira. É possível manter o imóvel alugado e ainda assim ter a posse qualificada reconhecida. No caso da locação, embora não resida no imóvel, o interessado mantém a posse indireta e a apresentação dos contratos de locação, em seu nome, servem para demonstrar que o possuidor indireto age como se fosse proprietário da coisa.

1. e) Comprovantes de reformas e melhorias no imóvel

As benfeitorias no imóvel podem ser utilizadas, inclusive, para diminuir o tempo de posse exigido em algumas modalidades de usucapião. Assim, o interessado pode apresentar comprovantes de despesas com materiais de construção ou reforma de imóvel, eventuais autorizações de órgãos públicos e até recibo de prestação de serviços de pedreiro ou outro profissional.

1. f) Fotografias no imóvel

O interessado pode, ainda, anexar fotografias retiradas durante todos os anos em que exerce a posse. Caso utilize o imóvel para a sua moradia e de sua família, por exemplo, fotografias em aniversários e outras datas comemorativas podem ser bastante úteis ao procedimento.

Para o processamento pela via extrajudicial, além dos documentos acima, o requerimento precisa ser instruído com os seguintes documentos:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

QUEM PODE REQUERER O USUCAPIÃO:
A usucapião pode ser requerida:

• pelo interessado, seja ele possuidor atual do imóvel ou não;
• pelo inventariante, em caso de morte do possuidor;
• na modalidade coletiva, pelo possuidor, pelos possuidores em composse e pela associação de moradores regularmente constituída.
• na modalidade familiar, pelo cônjuge possuidor do imóvel.

Antes de iniciar um pedido de reconhecimento da propriedade por meio da usucapião, seja qual for a modalidade e o procedimento escolhido (judicial ou extrajudicial), o interessado deve reunir, não apenas os documentos de aquisição da posse do imóvel, tais como instrumento particular de compra e venda ou recibo de quitação, mas todos os que comprovem o exercício da posse qualificada pelo lapso temporal exigido, isto é, a posse mansa, pacífica e com ânimo de dono.

Vale destacar que para todas as modalidade e formas de processamento, é indispensável a participação de um advogado.