O reconhecimento da propriedade por meio da usucapião, até pouco tempo, era possível somente pela via judicial. O interessado deveria obrigatoriamente ajuizar uma ação de usucapião para ter a propriedade reconhecida pelo juiz após o devido processo legal.
Com o advento da Lei Federal n.º 13.105/2015 (Código de Processo Civil), tornou-se possível o processamento da usucapião sem depender da chancela judicial, isto é, diretamente no cartório de registro de imóveis. Por meio desta lei, foi incluído o art. 216-A à Lei Federal n.º 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que possui a seguinte redação:
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (…)
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou o Provimento n.º 65, de 14 de dezembro de 2017, que regulamenta e estabelece diretrizes para o procedimento a nível nacional. Além disso, cada estado pode editar regras específicas em seus respectivos Códigos de Normas dos Tribunais locais.
Mas o que importa, neste momento, é tecer alguns comentários gerais sobre a tramitação do pedido.
Conforme foi dito, a usucapião extrajudicial tramita diretamente no cartório de registro de imóveis. Para iniciar, o interessado, também chamado de usucapiente, deve estar representado por advogado, regularmente habilitado com poderes especiais e com firma reconhecida, e apresentar os documentos exigidos em lei, conforme será tratado a partir de agora.
O ponto inicial do procedimento é a confecção da ata notarial de justificação de posse. Trata-se de um documento lavrado em qualquer Tabelionato de Notas da comarca onde está situado o imóvel por meio do qual é atestado o tempo de posse exercida pelo solicitante, assim como a forma de aquisição, a modalidade de usucapião, a descrição do imóvel e dos imóveis vizinhos (confinantes), depoimento de testemunhas, tudo o que for considerado necessário pelo Tabelião de Notas.
Vale lembrar que a ata notarial é um instrumento público obrigatório para instruir o requerimento, e não o requerimento em si, por isso a ata não assegura direito à posse ou propriedade do imóvel.
Os documentos técnicos do imóvel também são obrigatórios, constituídos por uma planta e por um memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado. Vale lembrar que a planta deve ser assinada, ainda, pelos requerentes, assim como pelos titulares de direitos reais que constam no registro imobiliário do imóvel objeto da usucapião, assim como dos imóveis confinantes, que são os imóveis vizinhos pelas laterais e pelos fundos.
Além disso, os documentos técnicos precisam ser acompanhados de prova de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RRT no respectivo conselho de fiscalização profissional.
Em algumas modalidades da usucapião, como na ordinária, a legislação exige a apresentação de um justo título, que consiste em um instrumento de aquisição da posse, que faz o possuidor adquirente acreditar que está adquirindo de quem tem poderes de transferir a posse do imóvel. É muito comum que o possuidor tenha um contrato de compra e venda, compromisso, procuração pública ou uma cessão de direitos e promessa e cessão, entre outros documentos.
Para demonstrar a ausência de conflitos e oposições à posse dos requerentes, devem ser apresentadas as certidões judiciais cíveis das justiças estadual e federal, em nome do requerente e cônjuge, assim como dos proprietários do imóvel e de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges.
Com relação ao imóvel, é necessário instruir o requerimento com os documentos do registro imobiliário junto ao cartório e na prefeitura municipal, assim como os documentos relacionados ao pagamento dos impostos incidentes, como o Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU ou Imposto Territorial Rural, a depender da destinação do imóvel.
No caso de imóvel rural, deve ser apresentado, além dos documentos mencionados, o recibo de inscrição no Cadastro Ambiental Rural – CAR, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR mais recente, além da descrição georreferenciada.
Com relação ao processamento do pedido no cartório, o requerimento instruído com a documentação necessária será submetido à qualificação registral e, se necessário, serão solicitados documentos complementares.
Conforme mencionado no início, a usucapião extrajudicial é um procedimento que exige a anuência dos eventuais interessados no imóvel, sejam os titulares de direitos reais, eventuais herdeiros e até os vizinhos dos imóveis confinantes, por essa razão que o cartório deve exigir a notificação de todos eles, caso não tenham assinado a documentação técnica ou manifestado anuência por meio de declaração expressa.
Da mesma forma, o cartório notifica os órgãos da administração pública, isto é, a União, o Estado e o Município e, por último, publica edital para notificação de eventuais interessados no imóvel usucapiendo.
Estando em ordem a documentação apresentada, o oficial registrador declara a aquisição da propriedade por meio de usucapião, por meio de nota fundamentada de deferimento. No entanto, caso o registrador entenda pelo indeferimento da solicitação, que deve ser feita de maneira fundamentada, isto não impede o questionamento nas vias legais ou o ajuizamento de pretensão judicial de usucapião.
De todo modo, podemos concluir que a usucapião extrajudicial é uma opção considerável para a regularização de um imóvel urbano ou rural, que certamente fará o interessado economizar tempo e dinheiro, considerando que uma ação judicial de usucapião, conforme a complexidade, pode levar mais de dez anos para concluir.
