Em algumas modalidades de usucapião, a boa-fé é um requisito indispensável. Mas o que significa exercer a posse com boa-fé?
Inicialmente, cumpre destacar que algumas modalidades de usucapião exigem a comprovação da posse de boa-fé, como na modalidade ordinária a qual o Código Civil, expressamente, no art. 1.242, assim estabelece:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Diferentemente do que ocorre na modalidade extraordinária, que a lei dispensa a boa-fé e a prova de justo título, conforme previsão expressa de lei, desde que comprove o exercício da posse mansa e pacífica, sem interrupção e sem oposição por quinze anos ou mais.
Em síntese, a boa-fé consiste na convicção do possuidor de que o imóvel objeto da usucapião lhe pertence, isso porque desconhece o vício capaz de impedir a sua aquisição pela via adequada, seja por escritura pública ou instrumento particular, conforme o caso.
O Código Civil, em seu art. 1.201, assim define a posse de boa-fé:
Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.
Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.
A lei presume a boa-fé, ou seja, considera verdadeira até que se prove o contrário, quando o possuidor do imóvel tem um justo título.
O justo título é um instrumento de aquisição de imóvel que faz o possuidor acreditar adquiriu a condição de proprietário, mas que por algum vício, o instrumento não possui esta eficácia, como um contrato particular de compra e venda firmado entre o vendedor e comprador, quando a lei exige que a transação imobiliária seja feita por escritura pública.
Outro conceito que está ligado à boa-fé, mas com esta não se confunde, é a intenção de ser dono.
Enquanto o primeiro instituto, como vimos, está relacionado ao desconhecimento do possuidor quanto aos vícios capazes de impedir a aquisição do imóvel, a intenção de ser dono consiste na convicção de que este é o legítimo proprietário.
A intenção de ser dono, também conhecida por ânimo de dono, resta comprovada quando o possuidor demonstra que assumiu todos os direitos e responsabilidades sobre o imóvel objeto de usucapião, quando, por exemplo, efetua o pagamento de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, assim como recebe correspondências e faturas de consumo de energia elétrica, água, telefone e internet, entre outros.
De todo modo, a boa-fé e a intenção de dono caminham lado a lado. O que se deve ter em mente é que ambas são requisitos para o reconhecimento do direito à usucapião.
Vale lembrar que nem todas as modalidades exigem a comprovação da boa-fé, mas que todas elas exigem a demonstração da intenção de dono pelo lapso temporal indicado na lei, sejam dois, cinco, dez ou quinze anos, a depender do caso concreto.