Essa é uma dúvida recorrente e que preocupa muitos proprietários de imóveis.
Pois bem.
Quando você entrega um imóvel em locação, há o que chamamos de entrega da posse precária, que é aquela em que o possuidor, embora reconhecido como possuidor, tem a obrigação legal ou contratual de restituir o bem objeto da locação em um determinado momento. Dessa maneira, enquanto perdurar o contrato de locação, não há o que se falar em contagem de prazo para fins de usucapião.
Entretanto, o proprietário deve sempre ter o cuidado para que este contrato de locação esteja sempre formalizado, pois o que muitas vezes ocorre é a chamada transmutação da posse precária para a posse plena.
E como isso ocorre? Ocorre por exemplo, quando vence o contrato, o inquilino permanece no imóvel sem contrato, não paga mais os aluguéis e o proprietário nada faz, permitindo que a partir dai o mesmo fique no imóvel sem ter uma relação formal.
Neste caso, a partir da data da manifestação externa da intenção do possuidor, teremos o termo inicial do prazo para usucapião.
Vale destacar que a intenção de se tornar proprietário, por parte daquele que era inquilino, há de ser auferida através de atos inequívocos da mudança do caráter da possa, como a cessação dos pagamentos devidos, a construção de acessões ou benfeitorias, o custeio de ônus fiscais e condominiais em nome próprio sem o consentimento ou autorização do proprietário.
Destaco ainda que não basta a alteração da vontade do possuidor, é imprescindível também a inércia do titular do imóvel. O desejo interno do possuidor, não basta, é imperioso a manifestação externa com a desvinculação entre o comportamento do posseiro e as determinações do proprietário. Logo, o simples fato de pagar IPTU e Condomínio por determinação contratual, não pode servir de elemento de prova para justificar a inversão da posse.
Portanto, a dica que dou aos que alugam imóveis, que possuem imóveis como investimento é que sempre mantenham os contratos de locação por escrito e formalizado, nunca deixando a permanência de um inquilino sem a cobertura contratual, independente do tempo que o mesmo permaneça no bem.
Caso você tenha alguma situação como está agende uma consulta para que possamos te assessorar melhor.
