- CONCEITO E REQUISITOS
A legislação brasileira prevê a aquisição da propriedade originária de um bem imóvel através da Usucapião, decorrente do uso do bem por determinado tempo sem interrupção, e em alguns casos, independentemente de título e boa-fé, desde que cumpra os requisitos exigidos por lei.
A usucapião é também conhecida como prescrição aquisitiva, que é a forma originária de aquisição de propriedade que se opera mediante o exercício da posse mansa, pacífica e continuada sobre determinado bem, por prazo definido em lei.
São requisitos obrigatórios a qualquer espécie de usucapião:
- Animus domini = Vontade de ser dono
- Lapso temporal = tempo de posse
- Forma da posse que tem que ser mansa e pacífica
- ESPÉCIES OU MODALIDADES DE USUCAPIÃO
Existem várias espécies de usucapião, as quais diferenciam-se pelas particularidades da posse e pelo lapso temporal de utilização do bem pelo possuidor, entretanto, existem 06 (seis) hipóteses mais utilizadas de USUCAPIÃO DE BENS IMÓVEIS, cuja previsão encontra-se tanto na Constituição Federal, quanto no Código de Processo Civil:
1) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO (artigo 1.238 CC): quando o possuidor tem a posse do bem como seu, por um período de quinze anos, sem interrupção, nem oposição, independentemente de título e boa-fé. Este prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Nesta hipótese não tem limite de metragem e permite a soma de posses para que chegar ao prazo de 15 anos.
2) USUCAPIÃO ORDINÁRIO (artigo 1.242. CC): quando o possuidor tem a posse do bem como seu por um período de dez anos de forma contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé. Este prazo pode ser reduzido para cinco anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base na averbação constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Para esta hipótese de usucapião tem que ter o título de boa fé, como documento obrigatório. Este título consiste em qualquer documento escrito que prove por que você entrou no imóvel, podendo ser uma sentença, formal de partilha, carta de adjudicação, carta de arrematação. Para esta hipótese também não tem limite de metragem do imóvel.
3) USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL ESPECIAL RURAL (artigo 191 CF e 1.239 CC): esta hipótese de usucapião se aplica para aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia. Aqui nesta modalidade, já se tem uma diminuição do tempo de posse, mas exigem-se requisitos maiores, tais como não ser proprietário de outro imóvel e que a área seja produtiva e nela seja estabelecida a moradia. Sem contar que nesta modalidade existe uma limitação de área, não pode o imóvel ser superior a cinquenta hectares.
4) USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL ESPECIAL URBANO (artigo 183 CF e 1.239 CC): para se requerer usucapião nesta modalidade o possuidor tem que ter como sua pelo prazo de cinco anos de forma ininterrupta e sem oposição, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Nesta modalidade, também se tem uma diminuição do tempo de posse, mas exigem-se requisitos de não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural e que nela seja estabelecida a sua moradia. Para esta modalidade exige-se uma limitação de área, na qual o imóvel só pode ser até duzentos e cinquenta metros quadrados.
5) USUCAPIÃO COLETIVO (artigo 10 Estatuto da Cidade Lei 10.257/2001): utilizado para regularizar os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Nesta hipótese o possuidor pode, para o fim de contagem do prazo exigido, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. Geralmente esta modalidade é utilizada para comunidades de baixa renda.
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)
- 1oO possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
- 2oA usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
- 3oNa sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
- 4oO condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
- 5oAs deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
6) USUCAPIÃO ESPECIAL FAMILIAR (artigo 1.240-A, CC) – Usucapião de abandono de lar | Usucapião matrimonial: se aplica para aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptos e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade era dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
- COMO COMPROVAR A POSSE
A prova documental é imprescindível para o reconhecimento da usucapião. E como prova, você pode utilizar correspondências, fichas de inscrições que traga o endereço do imóvel, declaração de imposto de renda, contas de consumo tais como energia, água, telefone, declaração de construção no imóvel ou obras realizadas bem como qualquer outro documento que comprove o exercício da posse e no período necessário a espécie de usucapião pretendido.
Fora os documentos, por meio de depoimentos de testemunhas, por meio de fotos ou mesmo por meio de documentos legais, como um contrato particular de promessa de compra e venda é possível comprovar a posse.
Outro documento que vem sendo bastante utilizado, principalmente para a usucapião extrajudicial é a ata notarial, que é um instrumento público no qual o tabelião documenta, de forma imparcial, um fato, uma situação ou uma circunstância presenciada por ele, após uma verificação no local do imóvel. A ata notarial tem eficácia probatória, presumindo-se verdadeiros os fatos nela contidos.
Então, se você tem a posse mansa e pacífica de determinado bem e não possui registro imobiliário e preenche os requisitos para a usucapião, estes são os documentos que você poderá se utilizar para comprovar a posse.
