Quem realiza o georreferenciamento de um imóvel rural costuma esperar que o levantamento confirme exatamente a área registrada na matrícula. Porém, nem sempre isso acontece.
Esse tipo de situação é mais comum do que muitas pessoas imaginam. Um georreferenciamento com área diferente da matrícula não significa, por si só, que houve um problema técnico ou que o imóvel esteja irregular de forma definitiva.
Em boa parte dos casos, a divergência decorre de registros antigos, medições feitas com tecnologias menos precisas ou alterações ocorridas ao longo dos anos.
A questão merece atenção porque o levantamento georreferenciado representa a realidade física do imóvel. Quando essa realidade não coincide com o registro, é importante identificar a origem da diferença e verificar qual procedimento deverá ser adotado para adequar a documentação.
Neste artigo, você entenderá por que ocorre o georreferenciamento com divergência de área, quando essa situação exige providências e como funciona a regularização.
O que significa encontrar uma área diferente da matrícula?
A matrícula do imóvel registra diversas informações jurídicas, entre elas a descrição da área da propriedade. Já o georreferenciamento consiste em um levantamento técnico realizado com equipamentos de alta precisão, que identifica os limites do imóvel com coordenadas geográficas.
Por isso, é possível que o levantamento revele uma área diferente daquela registrada anos ou até décadas atrás.
Imagine um imóvel rural matriculado há quarenta anos com área de 48 hectares. Após a realização do georreferenciamento, a medição identifica 50,3 hectares.
Isso não significa automaticamente que o proprietário “ganhou” área. Na verdade, pode indicar apenas que a medição anterior era menos precisa.
O contrário também acontece. Um imóvel registrado com 80 hectares pode apresentar apenas 78 hectares no levantamento atual. Cada caso precisa ser analisado individualmente para verificar a origem dessa diferença.
Por que ocorre o georreferenciamento com divergência de área?
Há diversas razões que podem explicar um georreferenciamento com divergência de área.
Entre as causas mais frequentes estão:
- medições antigas realizadas sem equipamentos de precisão;
- descrições imprecisas da matrícula;
- utilização de marcos naturais que deixaram de existir;
- erros históricos acumulados em registros sucessivos;
- sobreposição de confrontações;
- alterações nos limites do imóvel ocorridas ao longo do tempo.
Em propriedades rurais antigas, é comum encontrar descrições como “do córrego até a figueira” ou “seguindo a cerca do vizinho”. Com o passar dos anos, esses referenciais podem desaparecer ou mudar de localização, dificultando a identificação exata dos limites.
Além disso, a tecnologia utilizada atualmente possui um nível de precisão muito superior ao empregado há décadas, razão pela qual diferenças de área costumam aparecer durante o levantamento.
Toda divergência significa erro?
Não.
Muitas pessoas acreditam que um erro no georreferenciamento do imóvel é a única explicação para uma diferença de metragem. Na prática, essa costuma ser apenas uma das possibilidades.
O levantamento pode estar tecnicamente correto e, ainda assim, revelar que o registro imobiliário não representa a área real da propriedade.
Por outro lado, também pode existir um erro no georreferenciamento do imóvel, especialmente quando há equívocos na coleta de dados, na identificação dos confrontantes ou no processamento das informações técnicas.
Por isso, antes de qualquer providência, é importante verificar se a divergência decorre do levantamento realizado ou se está relacionada à documentação registral.
Como identificar a origem da divergência?
O primeiro passo consiste em comparar todos os documentos do imóvel.
Essa análise normalmente envolve:
- matrícula atualizada;
- registros anteriores;
- memorial descritivo;
- planta georreferenciada;
- documentos antigos de aquisição;
- informações dos imóveis confrontantes.
Esse confronto permite verificar se houve alterações históricas na descrição da propriedade ou se existe alguma inconsistência técnica.
Imagine que a matrícula informe uma área de 35 hectares, enquanto um documento mais antigo mencione 37 hectares. Nesse caso, a divergência pode ter surgido muito antes da realização do georreferenciamento.
O que fazer quando o georreferenciamento apresenta área diferente?
A providência dependerá da origem da divergência.
Em alguns casos, será necessário apenas corrigir informações técnicas.
Em outros, poderá ser necessária a retificação do registro imobiliário para adequar a matrícula à situação efetivamente constatada no levantamento.
Por isso, quem procura saber como corrigir divergência de área no georreferenciamento deve compreender que não existe uma única resposta válida para todos os imóveis.
Cada propriedade possui histórico próprio, documentos diferentes e confrontações específicas.
Como funciona a regularização?
Quando a divergência exige alteração da matrícula, normalmente será necessário analisar se a regularização poderá ocorrer diretamente perante o cartório de registro de imóveis ou se será preciso recorrer ao Poder Judiciário.
Essa definição depende de diversos fatores, como:
- existência de confrontantes identificados;
- concordância dos interessados;
- extensão da divergência;
- documentação disponível;
- histórico registral da propriedade.
Por isso, antes de iniciar qualquer procedimento, é recomendável realizar uma análise completa da documentação.
Como regularizar divergência de área rural?
Quem pesquisa como regularizar divergência de área rural normalmente deseja saber quais documentos serão necessários e quanto tempo o procedimento pode levar.
Embora cada caso tenha suas particularidades, geralmente é preciso reunir:
- matrícula atualizada;
- memorial descritivo;
- planta georreferenciada;
- certificações exigidas pela legislação;
- documentos técnicos do levantamento;
- documentação do proprietário.
A partir dessa análise será possível verificar qual procedimento é juridicamente adequado.
Vale destacar que a regularização da divergência de área rural depende diretamente da origem da diferença encontrada. Por isso, imóveis aparentemente semelhantes podem exigir soluções completamente distintas.
O georreferenciamento altera a propriedade?
Essa é uma preocupação bastante frequente.
O georreferenciamento não cria área nova nem retira área do proprietário.
Sua função é representar, com precisão técnica, os limites efetivamente existentes da propriedade.
Se a matrícula indicar uma metragem diferente daquela identificada no levantamento, será necessário verificar qual informação corresponde à realidade e quais medidas deverão ser adotadas para compatibilizar a documentação.
É possível resolver tudo apenas no cartório?
Depende.
Em muitas situações, a retificação pode ser realizada administrativamente.
Entretanto, existem hipóteses em que conflitos entre confrontantes, ausência de documentos ou outras inconsistências impedem a solução exclusivamente pela via extrajudicial.
Por isso, cada imóvel precisa ser analisado individualmente.
Quando procurar um advogado?
Sempre que houver dúvidas sobre a documentação ou sobre a forma correta de regularizar o imóvel, a orientação jurídica pode evitar atrasos e procedimentos desnecessários.
Um advogado especialista em georreferenciamento poderá analisar o histórico registral, identificar a origem da divergência e indicar qual caminho jurídico melhor se aplica ao caso concreto.
Além disso, o acompanhamento por um advogado especialista em georreferenciamento costuma ser importante quando há necessidade de retificação registral, discussão envolvendo confrontantes ou questionamentos relacionados ao levantamento técnico.
Perguntas frequentes
O georreferenciamento com área diferente da matrícula significa que houve erro?
Não necessariamente. Um georreferenciamento com área diferente da matrícula pode decorrer de medições antigas, descrições imprecisas do registro ou alterações históricas na documentação. Apenas a análise técnica permitirá identificar se houve realmente um erro.
O georreferenciamento com divergência de área impede a venda do imóvel?
Nem sempre. Contudo, dependendo da situação, a divergência poderá dificultar financiamentos, registros futuros ou negociações, tornando recomendável regularizar a documentação.
Como corrigir divergência de área no georreferenciamento?
Quem busca saber como corrigir divergência de área no georreferenciamento deve primeiro identificar a origem da diferença. Em alguns casos, será necessário revisar o levantamento técnico. Em outros, será preciso promover a retificação da matrícula do imóvel.
Como regularizar divergência de área rural?
A resposta depende do histórico da propriedade e da documentação disponível. Como regularizar divergência de área rural varia conforme a origem da divergência, podendo envolver procedimentos administrativos ou judiciais.
Um erro no georreferenciamento do imóvel pode ser corrigido?
Sim. Se ficar comprovado que houve um erro no georreferenciamento do imóvel, o levantamento poderá ser revisado e corrigido conforme as normas técnicas aplicáveis.
Conclusão
Encontrar um georreferenciamento com área diferente da matrícula não significa automaticamente que exista um problema insolúvel. Na maioria das vezes, a divergência revela apenas que a documentação antiga não corresponde exatamente à realidade física da propriedade.
O mais importante é descobrir a origem da diferença antes de adotar qualquer providência.
Uma análise cuidadosa dos documentos, do levantamento técnico e do histórico registral permite definir a forma adequada de regularização e reduzir o risco de dificuldades futuras em negociações, financiamentos ou novos registros do imóvel.
Caso tenha alguma dúvida, entre em contato conosco. Estamos disponíveis para fornecer assistência e auxiliá-lo no que for preciso.
