Você sabe o que é regularização fundiária e porquê é tão importante falar desse tema?
A Regularização Fundiária deve ser compreendida como um PROCESSO SOCIAL- JURÍDICO-ECONÔMICO DE TRANSFORMAÇÃO, pois funciona como um instrumento de reconvenção de ocupações irregulares, por meio da intervenção do Poder Público na propriedade privada ou pública, a fim de legalizar a permanência de possuidores de áreas urbanas ou rurais ocupadas em desconformidade com a lei.
O conceito de regularização fundiária foi definido pela primeira vez, pela Lei Federal nº 11.977/2009, lei de política nacional de regularização fundiária que tratava do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e da regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas.
Esta lei estabeleceu que a regularização fundiária consiste no “conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado”.
Ao contrário do que muitos pensam, a regularização fundiária não compreende apenas a titulação de terras, a abertura ou adequação de uma matrícula, com a geração de uma unidade imobiliária. Ela envolve agregar a relação jurídica aos atributos sociais, econômico, ambientais, urbanísticos, dentre outros. E a complexidade do tema ganha nuances e etapas diferenciadas justamente quando considerarmos os aspectos, rural, urbano e ambiental das ocupações.
Enquanto a regularização fundiária é um processo de transformação de ocupações irregulares, a regularidade fundiária propriamente dita é um atributo de um determinado imóvel – urbano ou rural – que possua registro imobiliário de acordo com as exigências da legislação, em especial, quanto a legislação urbanística, agrária e ambiental.
Para detectar se uma ocupação prescinde ou não de regularização fundiária é preciso analisar se os atributos da regularidade fundiária recaem ou não imóvel de interesse, os quais devem der analisados sob um duplo aspecto: um jurídico e outro físico.
O aspecto jurídico está relacionado a existência de determinado imóvel no mundo jurídico, que é identificado pela abertura da matricula no cartório de registro imóveis, onde consta todas as descrições e anotações sobre a área, suas dimensões, limites, confrontações, além de conter o histórico do imóvel, quanto a identificação dos proprietários anteriores, a ocorrência de eventuais ônus reais, como p.ex., penhoras, execuções fiscais e trabalhistas, arrestos, hipotecas, dívidas, eventuais restrições ambientais ou de patrimônio histórico, dentre outros.
Por outro lado, o aspecto físico da regularidade fundiária diz respeito ao que precisa ser agregado ao imóvel, para que ele possa desempenhar a sua correta destinação, até porque, muitas das vezes, o aspecto físico é requisito para que exista o aspecto jurídico.
Por exemplo: Um imóvel rural, para ser regular, deve ser destinado a exploração de atividade agrária (que pode ser agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial), observar a Fração Mínima de Parcelamento (FMP) definida pelo INCRA (É a menor área em que um imóvel rural, em dado município, pode ser desmembrado), atender a legislação ambiental, em especial no tocante à Reserva Legal e a observância das faixas de Áreas de Preservação Permanente (APP), dentre outras.
Já um imóvel urbano, para ser regular, precisa estar em perímetro definido como urbano pela legislação municipal – que pode ser o Plano Diretor ou Lei de Perímetro
Urbano – deve ter acesso à uma via pública, ser dotado de infraestrutura urbana e possuir uma área mínima. Essa fração mínima de um imóvel em zona urbana é chamada de lote. No âmbito urbano a área mínima do lote pode ser definida pela legislação municipal, porém, caso não exista um regramento municipal sobre o tema, devemos seguir o regramento estabelecido na legislação federal, especificamente, a lei do parcelamento do solo urbano.
Em termos gerais pode-se afirmar que a regularização fundiária é um processo multidisciplinar desenvolvido por profissionais de diversos segmentos – como por exemplo, os advogados, topógrafos, engenheiros, arquitetos, cartorários, dentre outros – que atuam por meio de ações multidisciplinares adotando medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais, sociais, dentre outras.
Mas porque é tão importante falar desse tema?
Na verdade, a execução da regularização fundiária é um dos temas mais complexos no contexto de políticas públicas na atualidade, porque exige a integração de políticas urbanas, rurais, ambientais, habitacionais, urbanísticas, sociais e econômicas.
A importância de falar desse tema está relacionada aos efeitos acarretados à sociedade como um todo, pois a efetivação de ações de regularização fundiária não se limitam a ampliação do acesso à terra urbana e rural, mas também porque é instrumento que promove a integração social, amplia a prestação de serviços públicos, gera emprego e renda à população, proporciona o desenvolvimento econômico, fomenta o mercado imobiliário, atrai investimentos dos mais variados setores (como por exemplo, construção civil, comercio, indústria, agronegócio, etc.), busca-se garantir segurança jurídica, direito social à moradia, à propriedade, às condições de vida adequadas, o resgate da cidadania, além de alcançar a efetivação da função social da propriedade, ou seja, ela impacta significativamente, na vida de toda a sociedade.
Existem várias formas de executar regularização fundiária, no âmbito rural e urbano, mas tratarei deste tema, numa outra oportunidade.