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Inserido em: 19/02/2021

É cabível a usucapião de unidade autônoma de condomínio edilício?

Inicialmente, convém esclarecer que a expressão “condomínio edilício” refere-se aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, que podem ser identificados pelos condomínios verticais (prédios, os chamados “condomínios de edifícios”) ou condomínios horizontais (também conhecidos como “condomínios residenciais”).

Quanto a possibilidade de usucapir a propriedade de unidade autônoma em condomínio edilício, a resposta é SIM. Claro que é possível, pois a lei não estipula que a usucapião é apenas de terrenos, mas sim de imóveis.

Vale destacar que esta possibilidade se aplica tanto as unidades integrantes de condomínio edilício regularmente constituído e com construção averbada, como também as unidades em condomínio edilício constituído de fato, ou seja, sem o respectivo registro do ato de incorporação ou sem a devida averbação de construção.

Isso é possível porque a usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade de um bem, em razão da posse prolongada da coisa, que independe de qualquer prévia regularização do registro da propriedade, como é o caso, por exemplo, de apartamentos e casas inseridas em condomínio verticais ou horizontais.

Importante ressaltar que uma das habitações mais comuns nos grandes centros urbanos é o apartamento e, justo por isso, não se poderia excluí-lo da incidência da usucapião de unidade autônoma vinculada a um condomínio edilício (regular ou não), pois tal hipótese está incluída no conceito de área urbana a que se refere a Lei. 

Deve-se observar, que dentre os requisitos autorizadores da usucapião urbana, tem-se: a área máxima de 250 m², a posse mansa e pacífica ininterrupta por cinco anos com animus domini, a utilização para moradia ou para família do usucapiente e, por fim, a inexistência de outra propriedade, seja ela rural ou urbana.

A bem da verdade, não é de hoje que se questiona a possibilidade de promover a regularização fundiária urbana, por meio de usucapião de unidades autônomas em condomínio edilício.  Efetivamente, existe uma enorme parcela de imóveis urbanos irregulares, que além de sofrerem desvalorização no mercado imobiliário, também impactam no desenvolvimento urbano.

Embora se saiba que os imóveis regularizados propiciam maior segurança jurídica, muitos proprietários postergam os tramites necessários para a legalização do imóvel – por falta de verba para custear impostos, custas e emolumentos de escrituração e registro, dentre outros – e a consequência disso é a crescente de imóveis com diversas pendencias do tipo: sem escritura pública de transferência, o proprietário de fato é diferente do proprietário que consta  na matricula do imóvel, a transferência foi realizada por meio de contrato particular, o imóvel está em processo de inventário, dentre outros casos.

Nesse contexto, pode-se afirmar que a usucapião é ferramenta valiosíssima de regularização fundiária, que transcende os elementos jurídicos referente à titulação e lacunas muitas vezes insanáveis do ponto de vista registral, para promover a segurança jurídica fundiária e assegurar aos cidadãos que possuem imóveis irregulares, mas que anseiam regularizá-los, a efetiva proteção do direito de propriedade ao fim social.

 

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