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Inserido em: 04/07/2019

A segurança jurídica para os adquirentes de imóveis através da Lei 13.097/15

A partir do ano de 2015, com o advento da Lei Federal nº 13.097/15, passou a prevalecer o PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO REGISTRAL, segundo o qual todas as informações e direitos que tenham influência no registro imobiliário ou nas pessoas, devam constar na matrícula do imóvel e que situações jurídicas não constantes na matrícula do bem, não poderão ser oponíveis, por não atingir o bem.

Vejamos a dicção do art. 54 da referida lei:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil ; (Atualmente Art. 828 do CPC – Lei 13.105/15)

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil . (Atualmente Art. 792, IV do CPC – Lei 13.105/15)

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Por esta nova sistemática, a partir de 2015, houve a modernização do sistema registral brasileiro, passando a constar nas matrículas dos imóveis um completo histórico da unidade imobiliária, garantindo aos adquirentes, maior segurança jurídica na compra de bens imóveis, concentrando na matricula do imóvel todas a informações oponíveis ao bem e seus proprietários.

As situações elencadas no art. 54 da Lei nº 13.097/2015, foram muito bem recepcionadas pelo novo Código de Processo Civil – Lei nº 13.105/2015, a exemplo da garantia conferida ao Exequente de averbar no registro de imóveis execuções que possam recair sobre imóveis sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade. Vejamos:

Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.

Destaca-se que o Código de Processo Civil, atribuiu a responsabilidade ao Exequente providenciar a averbação de arresto ou da penhora no registro competente, nos termos do art. 844 do Código de Processo Civil, in verbs:

Art. 844. Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial.

Nesse sentido, atualmente, a Certidão do Registro de imóvel é o único meio para provar eventuais constrições do bem e não mais a certidão dos Depositários Públicos. Inclusive o Código de Processo Civil, retirou a obrigatoriedade de deposito de bens imóveis urbanos em poder do depositário público, pelo que se depreende a partir da dicção do art. 840, in verbs:

Art. 840. Serão preferencialmente depositados:

I – as quantias em dinheiro, os papéis de crédito e as pedras e os metais preciosos, no Banco do Brasil, na Caixa Econômica Federal ou em banco do qual o Estado ou o Distrito Federal possua mais da metade do capital social integralizado, ou, na falta desses estabelecimentos, em qualquer instituição de crédito designada pelo juiz;

II – os móveis, os semoventes, os imóveis urbanos e os direitos aquisitivos sobre imóveis urbanos, em poder do depositário judicial;

III – os imóveis rurais, os direitos aquisitivos sobre imóveis rurais, as máquinas, os utensílios e os instrumentos necessários ou úteis à atividade agrícola, mediante caução idônea, em poder do executado.

  • 1º No caso do inciso II do caput, se não houver depositário judicial, os bens ficarão em poder do exequente.

Logo, resta claro não existir obrigatoriedade de certidão de depositário públicos, e ainda que houvesse, todo e qualquer registro, por responsabilidade do interessado, precisa constar na matricula do bem, sob pena de não ser oponível a terceiros.

Ao longo dos anos a concentração de informações na matricula dos imóveis ganhou força, ampliando a força probatória da certidão de registro de imóveis. Tanto que em razão de inúmeros julgados o Supremo Tribunal Federal editou a Sumula 375, posteriormente foi recepcionada pelo CPC, que de uma vez por todas modificou a concepção de fraude à execução, vejamos:

Súmula 375 – O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. (Súmula 375, CORTE ESPECIAL, julgado em 18/03/2009, DJe 30/03/2009).

Logo, até para que seja caracterizado fraude a execução, é necessário a previa averbação junto ao registro de imóvel competente, e não no depositário público.

 

Ariani de Nazaré Afonso Nobre Barros

OAB/PA 11.889

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